就在26日，小米YU7，也就是首款SUV车型，正式亮相。

新车登场背后，三期工厂选址早已尘埃落定。项目投资6.35亿元、拿地727亩，落子北京亦庄。

不只是小米。上月末，大疆也斥资22.87亿元，在深圳拿地近1.6万m²。

两大巨头相继拿地，引发地方招商竞争的思考：为何选择别的地方，而不是我这里？

企业选址，从来都不是一件简单的事，往往会考虑很多因素。

比如，竞争对手布局、土地劳动力等要素成本、市场需求、当地营商环境等。

不同的企业，侧重点也各有不同。

01 选址优先级 看先后顺序

企业选址过程中，往往会预设一些硬性“门槛”，比如地理范围、产业配套等。

这些条件就像一道道“筛网”，不符合就会“过滤”掉。从两个代表案例，可以读懂其中的逻辑。

案例一：某欧洲新能源汽车管路企业（配套比亚迪、江淮等）

该企业计划投资200万，需要5000平米厂房，目标产值2亿元。他们的选址决策链条，从前到后顺序如下：

● 看行业地图，再决定往哪投

第一件事，就是把中国新能源汽车整体的行业研究透了。比如，现在什么行情、产业链上下游情况、未来趋势怎么样。

明确客户的产能规划与产品布局。把市场行情看好了，才能不花冤枉钱。

● 城市筛选，优中择优

综合产业成熟度和发展潜力，初筛城市，主动排除上海、深圳等成本高地。

一般来说，外资对消防、环保、工艺适配性等要求会比较高。他们对这些“硬指标”进行评估，锁定4个符合条件的城市。

● 政策谈判降成本

他们与这些城市协商，争取产业扶持资金、免租期。想把省下来的钱，用在买设备与人员培训上。

最后，综合评估产业配套、供应链稳定性、交通及市场辐射等，量化对比后敲定最终城市。

案例二：京东重庆物流园

战略区位：重庆为西南陆港空综合枢纽，巴南园1小时覆盖主城、3小时辐射成渝贵，拥有中欧班列拓展国际物流。

技术设施：园区建设用上了“工业4.0”标准，智能分拣、机器人干活，效率高还能省成本。

产业与绿色发展：依托重庆汽车、电子产业发达优势，不愁没订单。光伏发电与“青流计划”这些绿色措施，把长期运营运营降下来了。

由此可见，相比短期政策，成熟、稳定、高效的产业生态（就近配套、快速响应），才是长期发展的“定心丸”。

咱们跟企业打交道的时候，不能仅凭主观经验，就拍脑袋做决定。得搞清楚企业的业务模式和发展规划，找到真实痛点。

前期做战略筛选。

主动提供区域产业竞争力报告、可用载体精准清单，把关键参数列清楚；

还有产业链本地配套图谱，让企业一眼就能看清，能不能找到合作对象，缩小搜索范围。

中期实地考察。

组织专业化、定制化的考察路线，安排懂产业、懂政策的招商人陪同；

重点展示本地核心配套企业、关键基础设施，介绍人才资源，让企业看到实在的合作机会。准备好完整资料包，用数据和事实说话。

需要注意的是，对接企业得讲究节奏，别乱了顺序。

站在企业的角度想想，如果还没筛选完区域，就被催过来考察，可能就会觉得反感，合作意愿也会降低。

所以得尊重企业决策流程，在合适的时候，提供有用的信息，当好企业的“参谋”。

02 要素权重 区分主次因素

有时候，一个关键因素，就能决定地方能否“入局”。

比如，某个因素权重占比超过50%，如果园区不符合条件，就可能直接被pass掉。硬性指标达到及格线了，才有资格去比拼其他细节。

来看两个典型案例。

案例一：小米汽车三期工厂（产能驱动型）

随着小米SU7订单火爆，雷军将2025年交付目标上调至35万辆。

但即便一期、二期工厂开足马力，也只能满足30万辆需求，还差5万辆产能缺口。再加上，YU7 SUV新车上线，扩产迫在眉睫。

他们选址要素权重与决策逻辑，大致如下：

产能扩张速度（权重>50%）：新工厂必须建得快、投产快，才能填补缺口。小米选择紧挨着亦庄现有工厂的地块，可复制“模块化”建设模式，缩短建厂和投产周期。

产业集群支撑（权重≈30%）：亦庄已集聚奔驰、宁德时代等巨头，形成了成熟智能汽车生态。三期与一、二期连片布局，可共享仓储、测试资源，实现“零距离”配套。供应链成本下去了，生产风险就小了。

地理区位与政策（权重≈20%）：亦庄地处京津冀枢纽，覆盖华北华东市场，连接空港方便进出口，符合小米冲击“全球前五车企”的目标路径；政策杠杆，则用来加速落地。

对于这类产能敏感型企业，建设速度、可用空间是“入场券”，成熟产业生态是“粘合剂”。

咱们招商的时候，需识别“命门”，精准匹配需求。

比如，推行“标准地”出让，提前把土地各项指标定好。建立跨部门预审机制，简化审批流程，减少企业等待时间；

提供定制化厂房，或快速报建通道，让企业更快投产。

案例二：医疗器械灭菌基地（合规驱动型）

核心诉求：在上海辐射圈内，建立符合环保要求的灭菌中心。

该企业的选址要素权重与筛选逻辑，大致如下：

环评可行性（权重≈40%）：生产涉及环氧乙烷/辐照技术，可能会产生污染物。如果处理不到位，就容易引发环境风险，还可能拿不到三甲医院的订单。80%意向区域，因无法满足环评硬指标，被直接淘汰。

地理位置（权重≈30%）：以上海为中心，1小时车程辐射长三角。这样既能靠近医院、耗材厂这些客户，又方便对接认证机构，物流与认证周期都能大幅降低。

地块条件（权重≈20%）：需地势平坦，省下土方工程费用；面积足够大，为后期扩产留足空间；最好500米范围内没有污染源，避免交叉污染风险。

投产速度（权重≈10%）：在“时间即市场”的竞争下，审批流程快不快，直接影响企业能不能快速抢占市场。

综合对比下来，苏州各项条件都“踩”中了企业需求，最终拿下这个项目。

面对这类企业，得提前做好功课。在土地规划阶段，把环评做扎实，划定合规用地；建立专业辅导团队，提供“预审-整改-获批”全流程服务。

要知道，目前招商行业“僧多肉少”，企业选址也越来越挑剔。

咱们的招商运营思路也要跟着变，不能光想着卖地收钱，而是学会“养企业”，让企业觉得“有利可图”，在这里发展有奔头。

一方面，识别权重因子，亮出自家的“王炸”优势。

摸清企业选址最看重什么，聚焦自身最具竞争力的1-2项优势，如成熟产业生态、稀缺环评资质、即用型载体，重点放大和宣传。

说白了，就是让企业能明显到“这里的条件别处比不了”，才能吸引他们的目光。

另一方面，硬性指标满足后，优化“临门一脚”的次要要素。

能不能招到合适的人才？创新氛围浓不浓厚？政策细不细致？这些会决定企业最后选谁。

咱们可以把优势量化，做出可对比的清单。

比如，创新平台清单、人才储备数据与职校培养机构清单等，做好政策计算器。这样能一目了然，企业做决策也会更轻松一些。

懂权重，方能破僵局。

招商决胜的关键，在于洞察并匹配企业选址的核心权重。

提前研究企业最需要什么，把稀缺资源准备好，再把配套服务做到位。

只有这样，才能在激烈竞争中脱颖而出，把优质企业稳稳“拿下”。