留给城投的时间，越来越少了！

年中的政治局会议，下了新指令：积极化债，禁增隐债，有序推进出清。

有个关键词：出清。什么意思呢？说白了，就是彻底清理干净。

这也意味着，靠举债搞基建的老路已经走到头了。尤其是区县城投，底子薄、缺乏优质资产，更不容易。

当务之急，先止血，再造血，得搞清楚转型的产业思维：

没有深度，就没有粘性；没有粘性，就引不来投资；没有投资，何谈持续盈利。

01 从“套利者”到“深耕者”

如今，土地财政靠不住了，越来越多国企园区通过零租金来吸引项目。

对非核心区域的城投公司来说，相比于资源禀赋，市场化能力才是活命本钱。想活下去，就得从“靠地吃饭”转向“靠产业吃饭”。

可以看到，不少成功转型的城投公司，都是跳出传统的“盖房-卖地-收租”老路子，构建“产业深耕-生态构建-资本反哺”的新逻辑。

下面给大家拆解三个案例。

先看湖北联投东湖高新集团。

他们用10年时间从自救到盈利，成为继张江高科之后，第二家产业投资收益超过物业租售利润的城投公司。

产业深耕的深度，决定了生存高度。

他们的秘诀在于死磕产业，专注科创园区，摸透企业从原材料采购到技术攻关的全链条需求，还试水产业投资赚长期钱。

紧盯生物医药和智能制造两个细分领域，集中资源打造特色。这种“不贪多、只做专”的思路，让他们在同质化竞争中撕开了口子。

同时，构建“产业链+科研链+金融链”：

产业链上，比如在生物医药领域，武汉搞上游原材料，多地做中游研发制造，海口发展下游医疗服务，各园区分工协作；

科研链上，通过平台精准对接企业供需；金融链，则覆盖企业全周期，多支基金助力企业升级。

目前，旗下6支产业基金规模超15亿元，投资30多家企业，形成全链条培育模式。

再看看杭州城投集团。

主要通过降低地产依赖、聚焦战略新兴产业实现转型。2024年底，产业投资占比从三年前的不足10%，跃升至30%以上。

设立首期100亿元的城投产业基金，开放公交、水务等场景，与智谱华章等AI企业合作，开发智能调度、智慧水务系统。

同时，与西湖大学、浙江大学等高校共建院士工作站，推动可降解新材料、绿色建材等科研成果产业化，并靠 “二八投资策略”实现资本闭环。（80%资金投成熟项目，20%押注新兴产业）

最后看唐控发展集团，主要通过并购整合与打造产业集群来转型，具体包括产业链垂直整合、资本运作化解债务，以及全球化资源整合。

控股康达新材料、常熟风范电力等龙头企业，切入新材料与新能源赛道，构建覆盖胶粘剂、电子材料、显示材料的专精特新产业集群。

此外，还借助并购优化现金流，冲击AAA评级，实现信用跃迁闭环。

无论是哪家城投公司，都有三大共性：

○ 产业聚焦：选择契合地方资源的赛道，通过垂直整合形成壁垒，比如杭州的数字经济、唐控的新材料。

○ 生态构建：以基金、园区、场景为载体，链接各方资源，打造“技术研发—场景验证—产业化落地—资本反哺”闭环。

○ 资本杠杆：运用产业基金、并购重组等工具，实现“融资—投资—收益—再投资”的良性循环，摆脱对土地财政的依赖。

说到底，平台公司的转型，是从“赚快钱的套利者”变成“赚辛苦钱的深耕者”。

具体来讲，就是从单一开发商，蜕变为产业发展的研究者、生态的共建者、企业成长的陪伴者、国资增值的运营者。

02  “运营+投资+生态”三步走

转型产投能否成功，关键看一个指标：产业投资收益在整体收益中的占比。

最理想的状态，或许就是“不依靠一平米的销售维持利润增长”。

与其在工业用地套利的红海中拼杀，不如迈向“运营+投资+生态”的整体模式。用产业思维，与地方政府利益绑定，实现可持续发展。

➢ 运营是基础，先当“贴心管家”，再做“知心朋友”

咱们得从“建园区”转向“做产业”的思维转变。

先吃透本地主导产业，拆解技术路径、供应链短板、市场趋势，建起“产业画像数据库”。

比如，在某个细分领域，技术瓶颈在哪里，企业扩产有哪些需求，配套存在哪些缺口等。

服务方面，和企业多“捆绑”，从入园到发展，提供全链条服务。基础的物业、政策咨询、手续办理、安全消防得做好；

信息服务要跟上，建智慧园区，提供云服务、工业互联网等数智化支持；

企业服务要细致，涵盖社保、法律、财税、广告等；技术服务要专业，帮企业搞升级、转让、培训。

服务做深了，自然能和企业建立起信任，从“贴心管家”变成“知心朋友”，形成强大的粘性。

➢ 投资是引擎，当好“产业合伙人”

设立产业基金，覆盖企业从孵化到并购的全周期，用“资本绑定”激活企业成长动能。

投资方向紧扣本地重点产业，比如新能源、生物医药等，和地方发展目标保持一致。

一旦看准优质项目，就要果断“下注”，积极参与投资，与企业共同成长。

产业基金的核心不是“给钱”，而是通过资本这一关键纽带，将企业与本地深度绑定，解决“企业落地易、扎根难”的问题。

这种用资本代替“无底线补贴”的方式，既降低地方财政压力，又通过股权绑定让企业与本地形成“利益共同体”。

企业成长越好，本地基金收益越高，反哺产业的能力就越强，形成良性循环。

➢ 生态是归宿，打造“资源内循环”

就城投公司而言，要做好服务科技创新与产业创新，生态赋能才是最靠谱的办法。

跳出“单纯引进项目”的逻辑，转向“构建产业生态、绑定企业全生命周期”，将载体、服务、投资整合起来。

提供优质的厂房载体，从前期的政策咨询、手续办理，到后期的技术支持、人才服务等，构建全方位的优质服务体系；

针对科研成果落地难的痛点，配套“中试产业园”，比如提供小试设备、提供工艺验证补贴等，推动实验室技术快速转化为量产能力。

通过构建“小闭环、高粘性”的产业生态，让资金、技术、人才等资源在园区内部高效流动，实现最大化利用；

形成“企业愿意来、留得住、长得大，本地能获利、能升级”的良性循环，让招商从“一锤子买卖”变成企业全生命周期的“最优解”。

简单总结一下。产业深耕指明科研和资本的方向，科研提供技术让资本有项目可投，资本推动成果落地和企业成长。城投则通过服务与资本参与，为整个生态提供“基础设施”和“利益绑定”，这或许才是行稳致远的长久之道。