很多园区厂房闲置，早已不是新鲜事。
一些地方，园区甚至已经突破警戒线，空置率高达30%。
为了填满这些空厂房，不少地方拼起了租金，价格一降再降，招商也逐渐变了味儿。
听到一些招商人感慨道：现在招商都快干成招租了。
很多人都觉得，厂房闲置，主要是因为最开始的规划没做好。
但其实，这背后还有不少现实的问题。
01“无人问津” 为何去化难
一是，市场环境变化，企业需求减少。
如今全球经济不确定性增加，消费需求也可能随之变化。企业投资越来越谨慎，对厂房需求变得飘忽不定。
有些可能会减产、停产，进而选择退租或不再续租。
订单少了，生产线停了，厂房自然就空出来了。
以汽车行业为例，目前就出现了产能过剩的情况。
据《中国汽车报》报道，这两年，部分地区汽车市场需求下降。全球汽车产量从2023年的约9400万辆，下降到2024年的约9300万辆。
再加上，有些地区新能源汽车普及速度不如预期，跨国车企不得不关闭部分工厂。
吉利集团近期也在公开活动表示，不再建设新的工厂。
通过资源重组，盘活产能过剩，已是大势所趋。
行情好的时候，各地扎堆建厂，希望从中分得一杯羹。现在红利期过了，后续出现的厂房，也难以吸引到合适的项目。
二是，产业转型升级，旧厂房硬件跟不上新兴产业需求。
比如，生物医药企业，对生产对环境洁净度要求极高，需达到“无尘车间”的标准。
如果旧厂房空气净化系统不太行，洁净度不够，项目就不会考虑落在这里。
再比如，精密仪器制造企业，对振动极为敏感。
这类企业的核心设备，比如光刻机、三坐标准测量仪等，往往要求纳米级作业精度。哪怕是0.1毫米的震动位移，都可能导致元件加工偏差、检测数据失真。
以光学镜片研磨为例，即便是细微震动，也会使研磨盘轨迹偏移，导致镜片曲率误差超出公差范围。
因此，他们往往更倾向于一楼。毕竟一楼建筑基础直接与大地连接，在承重上更稳固一些。
而且受到楼上设备运转、人员走动等影响更小，尤其避免管道共振、电梯运行等震动。
针对周边道路车辆行驶产生的震动，一楼可加装隔震沟、弹簧减震器，改造成本比高层更低。
从我们接触企业和园区来看，一般情况下，三四层以上的厂房去化会难一些。这种情况，在长三角地区尤为明显。
倘若没有一楼厂房可供选择，企业又不愿意上楼，那高层厂房就只能被搁置。
以及，智能装备制造企业，他们生产用的大型设备，比如数控机床中心、大型压力机、自动化焊接/装备线等，在安装和运行上，对厂房层高、承重力要求更高。
传统轻工业、纺织等行业的旧厂房，层高普遍为3-5米。而大型智能装备生产线常常超过6米，大部分旧厂房根本无法容纳。
此外，旧厂房地面承重多按一般工业标准设计，每平方米承重几百公斤。
对于几吨甚至数十吨的智能装备制造设备，旧厂房地面难以承载这些“重量级”设备。
三是，政策风向变化，企业面临“去留”抉择。
不同时期，国家政策鼓励的产业不同。一旦政策调整，相应背景下成立的企业，也就没有了优势。
尤其是，以前能干的一些高耗能、污染较高的产业，现在被“双碳”目标限制了。压力之下，企业只有两条路可以走：
要么进行产业升级改造，以满足当地环保要求；要么直接搬走，寻找政策更为宽松的地区。
对于一些资金有限的企业来说，为了节约成本，往往会选择搬迁。企业一走，原厂房也就空置了。
02 高效去化 多条腿走路
找到了厂房空置的“症结”，解决起来就有头绪了。
地方招商，得更注重产业规划，引导企业转型升级，同时优化资源配置，让每一寸土地都发挥出最大价值。
➢ 在产业布局上，不妨试试“特色产业+”策略。
有些地区一味追求新兴产业，搞“一刀切”，将资源都倾斜到新兴产业上。
传统产业既没有政策扶持，融资上也难以得到保障。再加上，企业本身市场竞争力本身就弱一些，发展就有些吃力。
咱们要做的，是先稳住基本盘，既要守住原有的传统产业优势，也要坚持多条路走路。
以我们合作的霍州经开区为例。
他们一方面立足实际，深入研究现有煤炭产业的趋势，推动煤机制造、清洁煤技术等向智能化、绿色化升级。
另一方面，积极布局电子信息（如传感器制造）、半导体（芯片封装测试）、厨卫具等新兴产业，构建多元化产业矩阵。
不把鸡蛋放在一个篮子里，降低因单一产业波动带来的风险。
招商不能只图“新潮”，得结合本地实际，把既有优势做精，再合理布局多元产业。
靠近大城市的园区，还可以通过区位互补承接产业溢出，打好“特色产业+飞地经济”牌，形成“研发总部在都市、生产基地在本地”的协作模式。
➢ 在厂房建设上，既要“高大上”，也要“接地气”。
一方面，紧扣前沿产业需求，建设科技型厂房，吸引科高端项目入驻。
比如，按照重型智能装备标准，来设计承重；在网络通信方面，提供高速、稳定的网络基础设施；预置高规格电力，满足科技企业高耗能设备的用电需求。
另一方面，以“普适性”保去化。
建设大量通用性厂房，基础设施以标准层高、通用承重、常规水电为主。这种厂房成本低，适合中小企业快速入驻，保证整体的去化率。
尤其是钢结构厂房，层高可灵活设计至15米，且承重梁跨度可达24米，比混凝土结构更适合大型设备布局。
在提升产能方面，相比于6米厂房，10米层高厂房往往能多布置2条产线。对于想降本增效的企业而言，无疑是一大吸引力。
目前霍州经开区正在建设的二期钢结构厂房，一楼层高为12或15米，既方便大型机械设备安装调试，也便于后续空间分割。
所以，地方在厂房建设上要注重平衡，既要用“高大上”树标杆、引凤凰，也要用“接地气”保流量、填空位。
➢ 错位发展，差异化竞争。
头部园区和一线城市一样，凭借先发优势和强大的影响力，把企业都吸引过去了，出现“强者越强、弱者越弱”的现象。
在这种情况下，霍州经开区选择避开在成熟产业领域与头部园区正面竞争。当地各园区聚焦自身优势，走出了一条差异化道路。
比如，依托煤炭资源，实现环保升级和循环利用；利用区位成本优势，承接半导体封装测试；
专注于发展电子信息产业，在园区内打造完整的电子信息产业链，从原材料供应到产品研发、生产、销售；结合本地厨卫产业基础，发展智能家居制造。
通过错位发展，霍州经开区不仅实现建设资源的100%利用，还形成了“百花齐放”的特色园区群，在细分市场建立了独特竞争力。
如果说，整个片区的大产业方向相同，那不妨从“微差异化”入手，在产业里找到更细的突破口。
比如，同样做生物医药，专门搞“基因测序耗材”，会比什么都做更有特色。
写在最后
厂房去化，得先搞懂“为什么空”，再采取实实在在的行动。
招商需跳出“建好厂房等企业来”的惯性思维，以特色产业为原点，规划好“需求-配套-场景”的空间地图，让厂房规格、交通网络、生活配套，都服务“特色+”的延伸路径。
与其在热门产业里“卷租金”，不如在细分领域做“小巨人”。
只有看清自己、提前规划、勇于创新，才能将“沉睡资产”，转化为驱动地方经济发展的新动力。
