对于工业上楼，大家的说法都不一样。有些人觉得，厂房空间能充分利用，上下楼就是上下游，合作起来更方便。也有人觉得，企业上楼限制太多，空间不好改造不说，还可能有消防隐患，压根不想搬上去。

其实，工业上楼没有绝对的好坏，关键看自身情况适不适合。政府招商也好，企业选址也罢，主要就这块地能不能真正帮到产业发展。

一、为什么推行工业上楼

最直接的原因，就是土地不够用。

最先推行工业上楼的深圳，土地开发强度高达49%，处于全国前列。

说白了，就是土地开发得差不多了，几乎没有新地块可以用了。

传统单层厂房容积率低，动不动就占几百亩地，产值却上不去。一边是土地资源紧缺，另一边是产业发展急需更多空间，双重压力之下，深圳只能“向上要空间”。盖七八层的厂房，容积率能从1.0提到3.0以上。同样大小的地块，能多放两倍的工厂。

然而，不少地方跟风建多层厂房后，发现企业根本不愿意上楼，怎么回事？原因有三：

● 并非所有产业都适合上楼

传统工业生产中的重型设备（如冲压机床、注塑设备等），单台轻则几吨、重则几十吨。如果高层建筑的楼板设计承重，仅为300-500公斤/平方米，根本“扛不住”。要是硬把这些“大块头”搬上来，就得给楼板做特殊加固，比如加厚混凝土、用高强度钢材。成本增加了不说，还可能留下结构安全隐患。另一类对震动敏感的精密仪器企业来说，生产使用的光刻机、三坐标准测量仪等核心设备，往往要求纳米级作业精度。哪怕地面轻微晃一下，产生0.1毫米的位移，都可能导致元件加工偏差、检测数据失真。

● 上下楼货运不方便

常见的货梯一般只能拉3-5吨，像整卷钢材、集装箱货物这些“大块头”根本塞不进去。就算是能上楼的企业，要是生产需要楼上楼下协作，货运来回跑加上等电梯，就得花不少时间，运输效率大打折扣。要知道，制造业讲究的是速度。以食品加工为例，在货梯里耽误久了，不仅影响产品品质，订单也会跟着延误。

● 成本比单层厂房高，且不灵活

高层厂房盖起来成本就高，后期电梯维护、高层设备检修、消防系统运行等开销也不少。如果在楼上“安家”，企业想根据生产需求改造空间，比如拆个墙、扩面积，也会难一些。而单层厂房能直接用钢结构扩建，灵活调整产能。

对涉及易燃材料的化工、印刷等行业来说，对高层厂房消防要求也会“升级”：必须装自动喷淋系统、防烟楼梯间，消防电梯不低于0.8吨，每层的防火分区面积还被严格限制。比如，丙类厂房高层每层最多用4000平方米，单层能用到12000平方米。这就相当于，可用的生产面积少了很多，企业自然觉得不划算。“工业上楼”是土地集约利用的创新路径，但推广需综合考量资源禀赋、产业基础与政策环境，避免“一刀切”导致资源浪费。

二、三四线城市招商策略

从前文的分析中，我们知道，深圳等一线城市可以实现工业上楼，是有特定基础支撑这种模式。对于其他地方，尤其是三四线城市而言，土地多且便宜，本身就不缺建设用地，没必要跟风建多层厂房。

这些地方大多是纺织、家具这类劳动密集型产业，利润薄。企业把成本看得比什么都重，不轻易上楼。再加上装配式建筑、智能物流等配套技术跟不上，硬搞工业上楼，可能会吃力不讨好。建单层或双层厂房，或许性价比更高。

从我们接触的园区来看，容积率2.0的厂房，在长三角适配度比较低。除非企业做的是电子信息之类产业，不仅能够上楼，而且在楼上可以运营得很好。但只要是涉及机械加工的企业，基本都不好上去。

今年以来，上海开始尝试调低容积率，从之前要求的容积率2.0，降到了1.2~1.5。比如，我们在嘉定安亭拿地建设的高科产业园，后期主要以3层厂房为主。

如今厂房早已供大于求，企业可选的厂房很多。如果说，某个意向园区没有空置的一二楼，企业扭头就去找下一家，基本不会凑合着上三四楼。那么，对于已经建设了多层厂房的地方来说，该怎么办？

一是打好“政策+技术”组合拳。

政策上给明确指引，比如成都出让土地时，提前定好“准入标准”，哪些产业能上楼、亩产能达到多少；济南直接给上楼企业资金扶持，减轻他们的租金和装修成本。技术配套也得跟上，引入机器人自动搬货、智能电梯分流系统，让企业上楼也能轻松应对生产需求。再配上“租金梯度补贴”，比如首年减30%、次年减20%，这样企业上楼的动力就更足了。

二是产业定制化上楼方案，根据承重“分层招商”。

比如，把1-2楼承重2吨/㎡的区域留给精密机械企业，高层500kg/㎡的标准层给电子信息企业（比如芯片封装、电路板生产），实现“一楼一产业”。简单说，一二楼给精密器械产业，高楼层给电子信息产业。有个小技巧，招商时先别急着把一楼填满，否则楼上难招商不说，整栋厂房的价值都会受影响。还可以“按参数找企业”，层高、荷载都匹配好，让每层厂房都找到最适配的“住户”。比如，层高4.5米以上、荷载500kg/㎡以上的厂房，就瞄准智能装备、医疗器械这些轻型制造企业；层高4米以下、荷载300kg/㎡以下的，干脆转型做研发设计、软件信息等轻资产环节。

三是厂房重建，提前做足功课。

多层厂房建好之后基本是不可逆的，很难做过多的翻新。如果一直招不到企业，就只能将厂房推倒重建。在最开始的时候，就得将产业研究和厂房规划设计“绑”在一起，也就是现在流行的“P+EPC+O”模式：

从前期规划（把企业的实际需求提前融入设计），到开发建设（新建或改造园区），再到后期运营（招商+物业管理+企业运营等配套服务），全流程都盯着企业需求来。

在这个过程中，可以找来专业的第三方机构来“助阵”。比如，谷川联行可以靠大数据分析企业选址偏好，结合当地现有产业基础，提前锁定有潜力的行业。关键是让厂房“按需定制”，根据目标企业生产需求设计层高、承重、空间布局，把厂房建成企业想要的样子。再加上全周期的专业服务“打底”，从建厂到运营都有人帮着解决问题，企业才更愿意留下来长期发展。

总结一下，工业上楼没有绝对的好坏，只有适不适合。关键看建的厂房，能不能真正服务产业，企业能不能在这里扎下根、发展得好，让空间真正成为产业发展的“助推器”，而不是“绊脚石”。