深圳2年，苏州2年，北京3年，成都3年......
各地产业园之间的竞争，越来越激烈。
一开始降租金，后来干脆免租金，现在又变成比谁的免租期更长。
杭州下了更大赌注，直接宣布5年零租金。
园区招商，似乎变成了厂房“拍卖”。
看到这种情况，有些地方可能会想，这么比下去，自己拿什么争？是不是也得推出一样的政策？
其实，不管是深圳、北京，还是杭州等城市，他们的政策，远不止“免租金”那么简单。
01 零租金政策
杭州这次发布的《关于实施“润苗计划”陪伴式扶持科技型初创企业高质量发展的若干意见》（征求意见稿），最引人注意的，就是“5年零租金”：
市和区、县（市）联动统筹调配不少于20万平方米的国有产业园区资源，承接遴选入园的“好苗子”企业等科技型初创企业，为其提供不超过5年的“零租金”创业场地。
当然，不是什么科创企业都能享受到，文件是这么说的：
成立时间不超过5年，研发人员占比不低于10%，研发费用占营业收入比重不低于5%，融资不超过2000万元或估值不超过2亿元的正规注册企业。
有自主知识产权、技术领先，或者有颠覆性技术创新、有爆发性成长潜力的企业，条件可以放宽。除了免租金，还有真金白银的支持。比如，“好苗贷”“好苗保”“好苗担”：
“好苗子”企业贷款，每年按实际贷款金额最高1%的年利率给补贴，最高每年拿20万；
科研和成果转化项目，担保机构给他们提供担保，费率不超过0.5%。“好苗子”企业年研发投入增量的5%，给最高200万元补助；
当年重新认定的高新技术企业，其年度研发投入额新增100万元以上，按不超过新增额5%给补助。
看到这里，大家可能会觉得熟悉。
最先提出“只收梦想、不收租金”的深圳，也并非照单全收，同样进行了“明码标价”：
至少两项发明专利，研发投入占比不低于10%，3年产值复合增长率要达到20%以上等。
说白了，企业得有技术、有创意、有潜力，后续能带来产值、税收、就业岗位，地方才会给免费空间。
厂房空着也是空着，不如赌一把，先把潜力股引入自己的池子里。赌对了，说不定就能培育出未来行业龙头。
往更深层次看，杭州、深圳免租金背后，有三个逻辑：
○ 精准筛苗，先试后给
用研发占比、融资规模这些硬条件划圈。有颠覆性技术的，条件再放宽，免租分期兑现，用业绩说话，钱花得更稳。
○ 生态化投喂，配套兜底
不只是免租金，贷款补贴、研发补助、中试支持一环扣一环，从场地到资金再到技术转化，全链条服务都配齐了，企业来了自然就不想走。
○ 造血优先，用空间换未来
国有园区的地就这么多，用免费使用权当钩子，把有潜力的企业拉进来慢慢培育。等企业做大了，税收、就业、产业链这些也就跟着来了。
02 靠不靠谱
大家可能会有几个疑问：园区不会赔本吗？是不是和反内卷唱反调了？这种模式能长久吗？
先回答第一个问题。
杭州的思路很清晰：不是直接去抢现成的好企业，而是自己培养“好苗子”。
5年零租金，不是是一次性给足，也不是完全白给。
比如，先给企业免2年租金，后面3年看他们营收、税收能不能达标。要
是达标了，再继续免租金；要是不达标，后续可能就需要补上租金。
国企也不吃亏，财政早就备好了补贴。
科创孵化的风险难以避免，后续要是没做起来，这笔钱就当交学费了。从“润苗”到“壮苗”，有一套完整的培育流程，确保钱花在能长大的企业身上。
这种模式短期内收益不明显，但是企业未来成功的话，会带来不错的效果。
杭州某科技园区负责人就提到：“企业掌握核心技术，一旦落地就能带动整条产业链。”
再看第二个问题。
反内卷，其实反的是地方抢现成企业、靠税收返还的做法。但杭州、深圳都是自己孵化企业，帮初创公司省钱，属于良性竞争。
深圳做得更到位，不光给厂房，还把配套服务拉满。
贷款、融资担保、孵化路演、人才补贴、产业投资、产学研合作、场景补贴、科研经费、研发补助、共享实验室......十几类支持全给配齐了。
只靠免租金，没配套、没生态、厂房设计不合理，或是没做好定位规划，即便短期内把企业招进来了，最后可能还是留不住。
我们看到，某西部城市也给出了零租金政策，生产厂房免租一年，确实也吸引了一些企业。
但长期来看，有些园区载体设计不合理，可能免租也没有多少企业愿意来；有些产业定位模糊，就算暂时租出去了，过两年可能又空了。
怎么办呢？
当厂房和需求对不上，该调整的就调整好。
承重不够，就招工业设计项目；高层厂房上下楼货运不便，就改成研发实验室；位置偏远，就配食堂、人才公寓，解决员工吃饭住宿问题。
园区没特色，就在某个细分领域深耕，走“小而精”路线，比如上海“药谷、机器人谷”、苏州“生物医药园”。
杭州、深圳的政策，不是为了把空厂房填满，而是为优势产业铺路。说白了，是“借厂房育产业”，不是“为了租厂房而随便招企业”。
现在厂房过剩，最稀缺的就是企业。
市场行情不太乐观，大企业减少投资计划；小企业面临生存问题，更容易为钱发愁。
想让科创企业过来，最直接的办法，就是免租金，把他们的包袱拿掉。省下来的这笔钱，就可以用在研发投入、购买设备、人员招聘等方面。
最后，零租金模式是否可持续，关键看两点。
一是企业创新能力，在取得技术成就之后，后续能否再出新成果，保持行业地位；
二是后续变现能力，比如产值、税收，以及上市后的估值。
03 能不能效仿
其他地方要学，得先和自己的优势产业绑在一起。
搞人工智能、生物医药这些高科技产业，配套得跟上；要是招制造业，厂房、物流就得靠谱。
有完善的科创要素、政策套餐和产业生态，才敢大方给“零租金”。
在杭州、深圳、北京、苏州等地，这些条件都是现成的，还能为技术落地提供应用场景。
比如深圳，针对人工智能和机器人产业，今年计划开放100个应用场景，准备全域全时全场景应开尽开。
还有政策基金、人才政策、帮助企业对接各类资源，以及容错免责保障。
比如杭州，在新文件提到，管理运营低成本创业空间时，国资部门可以更灵活；只要风险防住了，该尽的责任尽到了，就算没达到预期也能包容。
对于中小城市而言，咱们得问问自己：产业规划靠不靠谱？配套服务能不能跟得上？招商政策能不能真落地？
没有条件“豪赌”，不妨走稳扎稳打的路线。
不少内陆地区，财政没那么宽裕，高速成长的科创企业也不多，但在生产、物流、能源、传统产业聚集上有自己的强项。
咱们不用完全照搬杭州、深圳模式，得按照自身实际，搞出有差异的策略。
比如，先摸清目标企业需求，尝试先租后建，后续照特定的规格来建厂房；划出特定园区给“特权”，自己定价、批地块，允许他们放开手脚试；建个招商“容错本”，只要产业方向对，短期不达标可以免责。
学习杭州从“招商”到“育商”，看重产业链的每个环节。
把企业分成“小苗（科技型中小企业）—中苗（高新技术企业）—壮苗（科技领军企业）”，缺资金了上全周期资本服务，从“招进来”到“养起来”。
再学习深圳，把配套做细了，让企业一来就能接单、测试、找伙伴。
别光说“营商环境好”，要说“每周定一天，审批部门上门服务”，让企业感受到诚意。
说到底，学政策不如学思路。
先盘家底，咱们什么产业强，物流、能源这些优势派上用场；
再定准方向，如果什么都想招，最后可能什么都招不到；
最后就是陪跑到底，企业刚起步时给订单，发展起来了帮融资，出问题时能包容。
如今的招商，更看重的是，能不能给企业市场订单、资金支持、应用场景。
真把这些做到位了，不用比谁的免租期长，企业也愿意过来考察投资。
