“零租金，是一种积极选择”。
一位开发区招商负责人，道出了我们的共识。
这一年，“零租金”成为招商行业关键词。
从深圳打响“第一枪”，在核心城市激起千层浪。
这一系列的动作，建立在全国统一大市场上。
零租金蔓延至10余个城市，引发激烈的争议。
虽然难称最优的决策，却是当下对症下药的方式。
针对零租金，各地并没有单独的政策文件。
而是，园区服务体系中剥离的阶段性配套举措。
对其过度解读或片面曲解，均非客观理性的看待。
实际上，零租金最终检验的是政府园区：
——资源整合的能力、产业培育的耐心、园区运营的功底。
01 零租金 共同点与差异性
自2022年，首提全国统一大市场。
时隔3年，“十五五”规划也指向了：
“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点。”
就招商而言，清理隐性障碍，打破路径依赖。
今年，零租金成为园区运营的创新方式。
这背后是，地方政府“培育产业”和“盘活国有资产”的双重诉求。
面对供求关系矛盾凸显，园区采用“零租金”是一种积极选择。
从沿海发达城市到中部核心区域，10余个地方纷纷抛出“橄榄枝”。
我们观察下来，零租金模式有共性，也有差异性。
第一，基本都是国资主导。
大多数园区运营主体，是国资或区属国企、政府平台公司。
深圳，零租金的产业园分布于南山、龙岗及深汕特别合作区，涉及深投控旗下的南山项目、特区建工集团项目。
广州，本批次的产业空间，隶属高新区集团、知识城集团、科学城集团等多家区属国企。
第二，产业导向集中度高。
针对新兴产业和未来产业，主要争抢这些领域的优质项目。
北京海淀区，对新注册AI企业，给予前两年免租、第三年减半支持，对高校成果转化项目免租期最长可达三年。
广州黄埔区，遴选的13个“零租金”试点产业空间，面向智能网联与新能源汽车、生物医药与健康、低空经济与航空航天、人工智能、新型显示与集成电路等。
第三，设置企业入驻门槛。
具备行业资质，被认定是重点项目，有高端科创的技术团队。
大致分为几个类型：高新技术企业；专精特新“小巨人”；制造业单项冠军；独角兽、瞪羚企业；创新创业大赛的优胜者；行业领军人才团队。
与广州情况类似，杭州的“润苗计划”明确每年遴选1000家“好苗子”科技型初创企业。
在湖北，长江博士创业计划，定位清晰明确，是专为博士、博士后等高端人才打造的“创业特区”，入驻即可享受最长两年的零租金支持。
各地对企业规模、研发投入占比、专利数量、团队背景、知识产权等，这些硬指标的考核必须到位。
从免租期看，两年到五年不等，甚至是企业签约时间越长，享受免租的时间也随之拉长。
深圳市国资委提出，统筹10万m²市属国企产业园区资源为符合条件的科技企业，提供最低两年以内的免租。
苏州发布“环秀湖青年启航计划”，计划10万m²国资产业园区，对符合条件企业给予200m²以内的面积，或总数不超过10个工位的两年免租。
广州开发区、黄埔区，一次性拿出15万m²的零租金产业空间，最长免租期可达三年。
其中，对于符合条件的企业，签约3年（含）以上可享受前两年免租，签约6年（含）以上可享受前三年免租。
成都天府新区，划出5万㎡园区实施“阶梯式租金减免”，采用首年全免、次年减半的模式全力招商引资。
除此之外，各地还有额外的扶持措施。
比如，苏州为单个企业提供不超过300万元的融资额度、每年不超过1万元的平台服务额度。
再比如，广州黄埔的科学城集团、深圳的深投控等国资平台，不仅提供免费空间，旗下更有规模庞大的创投基金群。
整体看下来，零租金成为争抢项目与高端人才的“标配动作”。
值得一提的是，有选择地将产业方向一致的企业引入特定园区，从而在物理空间上促成企业间的交流与合作。
并且，吸引相关领域的专业人才聚在一起，推动核心产业的人才与企业聚集。
我们认为，零租金是创新招商引资模式的延伸。未来各地竞争焦点，将从“谁的租金更便宜”转向“谁的生态更优质”。
02 看影响一线 调研的结果
这一年，零租金实施后成效如何？
对于企业，毫无疑问的是节约成本。之前，科创型企业算过一笔账：
若是200㎡的办公室免租两年，能省下约15万元。这笔钱，可多招两名研发人员或投入市场推广。对于需要大面积厂房的研发型企业，三年部分免租，甚至可以节省上千万元的投入。
我们跨区域调研，地方的反馈与见解各不相同。
在长三角，基本是通过对赌条件，投资者才能享受到免租。
一位苏州招商人，我们在交流时提到了：
“以本区域为例，有的园区是国资厂房，不管以前还是现在，免租期都是和产值、纳税挂钩的。”
对于零租金，园区运营方设定较高的准入标准，如技术含量、团队背景、成长潜力等。
从大量申请者中筛选出最优质、最具潜力的“苗子”。这相当于，用租金成本进行了一次大规模、高效率的项目筛选和投资布局。
零租金本质上，将租金转化成为一种特殊投资，期待企业成长后带来税收、就业和产业链集聚效应，这些长远收益远超过短期租金收入。
放在珠三角，在实施零租金时，主要方法是国资参投。
广州市黄埔区某产业园相关负责人，在招商过程中也直言：
“自该产业园纳入区属国企零租金试点以来，仅1个多月，便吸引了超百名客户咨询，10余家企业来园区实地考察。”
我们在服务园区时，跟进了做电子信息相关的“专精特新小巨人”企业，主要的产品是卖给大疆。
其中一种方案是，投资者租期多长，预计会产生多少租金，国资直接入股来支付这笔钱，并参与项目的利润分成。这样可提高国资盈利能力，支出口径也很清晰。
这次在调研中，这家电子信息企业向我们表示：
“尤其广东本地老板，最直观的感受是该纳税就纳税，企业并不是很注重各种补贴。真正投资珠三角的企业，大多数是不会抱有政策诉求的。”
在这里，不少园区运营公司共同指向，不能只扮演收租者的角色，还需要深度参与城市产业的升级发展，给企业提供全场景的解决方案，链接多维度的资源，最好能搭建出一个生态平台。
还有些地方，则表示零租金模式，需要低调一些，部分领导提及的已经很少了。
我们在走访中，尤其是中西部的区域，有了这样的现象。
公平竞争审查条例的实施，全国统一大市场的落地，以及一些不对外公布的文件下达，现在提及零租金这个词不多了。
一位成都国资园区负责人，在走访中告诉我们：
“零租金实施以来，强化绩效评估与动态退出机制，对仅“吃政策”的企业设定考核与淘汰条款，确保资源向真正有成长潜力的企业倾斜。”
从各地梳理下来，也不难发现，零租金入驻并非完全免费，而是采用分阶段租金减免机制，签约周期越长，免租力度越大。
同时，各地方对行业类别、资质门槛、不同类型企业的支持力度，都有着严格规定与评估。
03 有争议关键 还是在运营
目前，关于零租金的争议，聚焦在一些方面。
有观点表示，经济发达地区有资金，更好地实施相关政策，会吸引优质企业入驻，加剧“内卷式”竞争。
一位中西部产业园负责人，在交流时与我们坦言：
“零租金模式，更像是一种虹吸效应，集中招引来不同区域的中小微企业，却让其他的园区空置了。”
就招商而言，无论是新增的创新创业主体，还是从别的园区“迁移”而来的存量企业，都是建立在全国统一大市场上。
更为关键的是，核心城市之间对高精尖产业、优质项目的激烈争夺，在现阶段的运营手段上并没有任何问题。
还有观点提到，零租金这种“以补贴换项目”的做法，不仅扭曲了市场价格机制，也使园区失去可持续的收益来源。
实际上，免不免租不是最关键的，关键是能否真正帮助企业降本增效、加速创新。
之前看到，一家企业创始人直言：
“我们愿意留在这，不是因为免租，而是园区每条路都能当测试场，还提供60%算力补贴。”
园区用免租省下的企业成本，转化为“场景+技术”的支持，反而让企业更愿意长期停留。
这也说明，如果产业园只是单纯的政策洼地、成本洼地，却没有资本、人才的流通，以及产业配套的支持，那么“零租金”也难以换来企业集聚。
若是招商团队，把精力集中在“如何用低价抢企业”，而非如何引进和园区生态相匹配的企业时，其实就已经本末倒置了。
当产业园过度依赖租金优惠来吸引企业时，会忽视自身的产业培育和服务提升。长期来看，这会导致核心竞争力下降，无法提供高质量的发展环境。
我们认为，零租金仅是敲门砖，还是在拼谁的运营内功更深厚，打造出具有黏性的产业生态，让企业来了就不想走。
比如，提升专业化服务能力，针对企业不同发展阶段提供精准支持；构建产业协同网络，促进上下游企业对接合作；创新金融支持手段，解决企业融资难题等。
真正的竞争力在于，是否有完善的产业链条？是否有充足的人才供给？是否有包容的创新文化，以及高效的政务服务？
零租金作为创新招商模式的延伸，求新求变不只是表象的、浅层的工作，隐形的、深层次问题更是关注的难点。
这场“激进”实践将逐渐谢幕，园区想要发展还要务本务实、扎扎实实地放在长期运营上。
写在最后
热潮终将褪去，争议也会沉淀。
零租金终究是招商引资的“敲门砖”，而非可持续发展的“压舱石”。
当政策红利的边际效应逐渐减弱，终究检验政府园区的产业运营能力。
