你见过在23层的标准厂房吗?
你能想象车间机器在百米高空中运作的场景吗?
这不再是人们幻想中的画面,“一栋楼装下一条产业链”的梦想,已经通过工业上楼实现了。
深圳宝安全至科技创新园、东莞松湖智谷产业园、香港工业大厦等,都是鲜活的“工业上楼”案例。
未来,工业上楼依旧会是各地方解决土地问题紧缺、产业空间供给的主要手段之一。
但对于企业来说,将厂房搬上楼并非易事,园区、厂房如何做,才能加强企业上楼的意愿呢?
何时上?
三个阶段 见证发展
早在上世纪80年代,香港、新加坡就因土地、产业发展等种种客观压力,便开始探索“工业上楼”的路径。
本世纪,随着广东部分地区土地资源日益紧缺,工业上楼的概念逐渐被引入。佛山、深圳、东莞的工业上楼模式得到快速发展。
1.0时代:探索
2005年,佛山出现了首个“工业上楼”的项目。
早期,珠三角的工业以自发为主,“村村点火,户户冒烟”是其最大的特点,1-3层扁平式分布的村级工业园是企业的主要发展空间。
由于中小企业数量快速增加,企业资产有限,很多企业没有购买地块自主开发的实力。加之土地成本日益升高,为提高土地利用效率,电子、家电、医药等轻生产的产业开始“上楼”。
随后,有电梯、楼梯及吊装设施,并且满足企业生产、制造需求的多层立体工厂开始出现。
2.0时代:升级
伴随多层厂房在国内的不断普及,更多城市开始尝试“工业上楼”。工业上楼也在各地不断的创新与探索中得到发展。
开始由单一的多层工厂,演变为能生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。越来越多超过6层、24米以上的高层大厦涌现。
但问题也随之而来,由于工业上楼的厂房多以标准厂房为主,忽视了不同企业的个性化需求,层高、承重等建设标准不符合企业需求。
企业只能迁到地价较低的地区,导致高层厂房出现大面积空置的情况出现。厂房的建设商、运营商意识到这个问题后,开始采取“先招商,后建设”的模式,为目标企业建设定制型厂房。
3.0时代:创新
如今,这个“寸土寸金”的时代,各个城市都喊出了“向天要空间”的口号。
在市场和政策的双重作用之下,工业厂房不仅逐渐拉近和天空的距离。也在不断创新尝试厂房规划设计和建设,力求为企业提供更加适配的生产经营空间。
深圳宝安全至科技创新园便是一个成功的典范。园区内,不仅生产研发、总部办公、产业配套、生活配套等功能区一应俱全,23层高的标准厂房也成为了园区中最醒目的存在。
走进普通的多层、高层工业厂房,你能发现一楼永远是“一房难求”。这是因为很多企业所需的生产设备体型较大,对承重要求高,一般只有1楼能满足这类企业的需求。
而全至科技创新园的楼层承重、走廊宽度、柱距等,都是根据工业生产的需求而设计。还配有多台高速客梯和多台载重2-3吨的大型货梯,成功实现人货分流,大型设备上楼的问题得以解决。
不仅如此,对于企业来说,产业链上下游企业、合作客户、供应商等,就在自己上下楼。
一家入驻的企业表示,因为客户群体相同,所以当客户来考察的时候,可以楼上楼下进行参观交流。研发技术上的问题,也能大家一起研究解决,带来了很多成本上的优势。
怎么上?
规划先行 满足个性
虽然工业上楼已成大势所趋,但大部分企业上楼的意愿度仍不高,工业上楼出现了难以解决的问题。
当前大型、中型设备上楼已不再是问题,但工厂需要适应防震、防尘等更高要求。比如电子信息产业、生物医药产业、新材料产业等,很多产业的生产车间都要求无尘空间。
工业上楼的厂房如何能满足更多精细化、精确化的生产需求?
建设厂房规划先行。
首先工业上楼存在一定的产业限制,既然是这样,建设之前的首要任务就是找到并且确定适合上楼的对象。
各地可以根据自身的产业规划布局,结合工业上楼的限制,筛选出符合条件的产业,再根据产业特性,在环保安全、减震除尘、设备载重等方面,进行前瞻性设计,方便后续招商工作的推进。
先招商,后建设。为“目标企业”提供定制化厂房,不失为一种解决方法。
针对入驻企业的个性化需求,在开发过程中,根据实际情况适当调整规划。只有企业的基本需求得到满足,企业才有可能上楼。
谁先上?
不论大小 只看需要
除了厂房本身的问题外,大多数制造型企业,依旧不愿将工厂“搬上楼”。
一方面,大多数的高层厂房,主要面向中小企业,政府可以通过政策引导、优势引导等方法,加快中小企业上楼的步伐。
必备的生产要素是硬性条件,而高层厂房对中小企业的吸引可以从软环境入手。高层厂房不仅是单纯的厂房平面叠加,而是生产、实验及研发的垂直分区模式。
从办公环境来说,就能有很大的提升,比如高端环境、更加智能化的管理系统等,提高员工办公体验的同时,对提升企业形象、招聘用工也有一定帮助。
其次,高层厂房中的企业更加聚集,对产业集群化发展,也有很大帮助。武汉的“北斗大厦”,就是一个成功案例。
“北斗大厦”里,几乎可以找到整条北斗导航产业链,楼下公司需要芯片支持,只需上楼寻求合作便可以,如果出现什么问题,双方也能快地调整,合作起来畅快无比。
同时,政府如果能给予一些政策补贴,比如补贴一半租金,或者支持分割销售、独立产权、支持中小企业入股合建等,提升中小企业上楼的意愿度,也是推动工业上楼的方式之一。
另一方面,对于一些大型企业来说,不论是自建还是入驻高层厂房的意愿度都不高。
此时,政策更应该起到引导作用,比如以财政补贴的形式,引导平台公司或者国有企业先集中建设一批高层厂房后,以低于市场的价格租赁给企业,待模式成熟,再逐步回归市场价格。
另外,深圳对于“向天要空间”,还有一个隐藏大招,便是“联合拿地”。
今年,深圳南山向5家工业上市企业集中分配27层研发用房,以土地竞拍的形势,集约高效解决企业“恒产”需求的联建模式。
如今,“工业上楼”的模式在全国正处于推广发展阶段。各个地区的发展阶段与程度也不尽相同,珠三角地区已经是相对成熟的阶段,长三角正处于快速发展中,而环渤海还在初步探索和发展中。
随着新旧功能转换的全面提速,和珠三角的先行示范,工业上楼在全国其他地区的实用性,也将逐步提升。