住建部数据显示，2024年全国产业园区平均空置率攀升至62.8%。

前有深圳零租金，后有上海核心地段降租金。

诚然，全国产业园去化压力很大是事实，核心地带产业园“虹吸”周边，也是事实。

但这并不意味着，咱们县域/非核心地带园区没有机会破局。

相反，越是经济增长放缓，我们产业招商就有越大的发挥空间。

企业谨慎投资，节省成本成为核心诉求之一，这正好是咱们凸显比较优势的“好时机”。

深耕国家级园区“外溢”的细分环节，激活本地基因，成为破局关键。

01 比较优势

在国家级园区“虹吸效应”下，县域/非核心地带园区常陷入“招商难、去化慢”的困境。

症结在于，咱自家家底确实不够厚。

区位交通够不上暂且不提，给政策支持，给不过国家级园区；

甚至部分地方还没有“权限”做产业政策，要层层向上汇报审批。

等批下来，优质“大企业”早被更高级别地区“挖走”了。

但换个角度看，接不住的企业，不应该占据咱们的主要精力。

避开正面竞争，聚焦本地基因，“小而精、专而深”的腰部企业、配套企业，才是咱们需要花费八成以上精力去深耕的目标。

我们先看看几个例子。

案例1：浙江某区依托“千年家纺”产业基础，不跟风搞半导体，而是建设“智能家纺产业园”，引入数码印花、抗菌面料等升级技术，配套“家纺直播基地+跨境电商服务中心”，吸引50余家传统家纺企业“二次创业”，园区去化率从40%提升至92%，成为全国最大的功能性家纺出口基地。

案例2：上海某国家级经开区的生物医药企业研发出成熟医美产品，毗邻区县园区主动提供“中试基地+量产厂房”，享受更低土地成本，形成“研发在经开、转化在县城”的协作模式。

案例3：山东某区园区联合周边3个乡镇，构建“园区总部+乡镇车间”模式：园区聚焦产品设计、品牌运营、核心部件生产；乡镇利用闲置厂房建设“轻加工车间”，承接组装、包装等劳动密集型环节，解决园区厂房空间不足问题，同时带动乡镇就业，该模式使园区去化率提升30%。

这三个成功案例的共同之处在于，善于利用“比较优势”，激活本地基因。

一、 避开新兴产业红海，从本地传统产业中挖掘升级机会；

二、 与国家级园区形成互补，结合本地土地优势，争做“产业后花园”；

三、 串联周边乡镇资源，打造产业共同体，形成生态丛林。

一句话总结，在国家级园区面前，凸显土地成本优势，承接产业外溢；

在同片区同级别园区面前，根据企业属性、迁址需求，突出“颗粒度更小”的细节优势。

举个例子，我们服务的乡镇园区，在招引某大型食品加工企业过程中，通过凸显已有同类企业落户投产并形成完善的污水处理流程、污水管网配套健全等细节，夺得企业青睐。

02 本地基因与匹配度

找到目标所在，接下来，就要看如何挖掘项目并实现落地。

首先，打扫干净屋子再请客。

此前，笔者曾在《产业诊断，把家底摸清、把风险看透》一文中详细介绍过产业诊断具体怎么做，此处不再赘述。

梳理目标主导产业与地方产业现状的“距离”，找到产业载体匹配度，才能让本地优势有的放矢。

其次，本地基因“激活”，重在“感情牌”+“接得住”。

如何理解？

此前我们分析电子信息企业选址规律时，发现百分之六十以上的企业更倾向于在同一区域内流转。

换成大白话，咱们能吸引的是本来就对我们感兴趣且有迁址/扩产意向的企业。

再往下挖一层，我们县域经济发展靠的更多的是本地企业一步步成长起来，或者是在他乡创业的本地人“回乡投资”。

此处咱们来看一则小故事。

王老板（化名），出生在江苏北部某县级市，大学在浙江某市读书，后面顺理成章地就留在当地创业。经过二十余年发展，企业上了规模，成为细分领域的腰部企业。

王老板人到中年，萌生出落叶归根的想法。一来，父母逐渐老去，想要回乡尽孝；二来，家乡这几年发展确实不错，同时，他的企业规模上来以后对原材料距离上依赖减弱；三来，几个核心股东都是同乡，阻力小。

这一来二去就产生了迁址的想法，与我们接触后，我们快速判断时机，主动牵头与其家乡“一把手”、招商局长联络，高效促成见面。

园区负责人也在见面后亲自带领王老板实地考察，并让当地供应链企业“现身说法”，诚意满满。

最终，只用了不到2个月时间便完成了签约落地。

县域园区招商，不能小觑“乡情”的影响力。

现阶段，我们的基本盘在本地企业，比拼的是“温度+速度”。

温度，即情绪价值。每一个企业决策者，都是鲜活的个体。

咱们放弃上位者视角，转型成服务型政府，真正要做的是：

从见面的初印象开始，体现专业（对企业所在产业了解程度），体现温度（热情、真诚且澄清利弊），体现服务意识（后续环评、消防等协调能力可提前展示，激活企业沉睡指标）。

接得住，要求的是依据本地承载能力量力而行。

依旧从案例入手看。

我们曾为某县引荐过一个欧洲外企，企业所在产业是当地想要建立的标杆产业。

投资人在我们陪同下，前往当地考察，虽然有随行翻译，但当地没有精通西班牙语的人，接待过程中还是略显吃力。

一些公文、审批系统也没有相应的小语种版本可供展示。

企业综合考量了订单、产业生态、语言环境等多方面因素没有选择当地，最终选择了上海。

外资，当然是咱们努力争取的对象。

这意味着我们需要在“软环境”上下大力气。

举个例子，自问一下，如果是我，能为这一家欧企，专门做小语种版本的公文吗？

又或者，专门招个既懂行业参数又会小语种语言的行家做翻译，为他们长期服务？

所谓的匹配度，是双方的匹配。

既要求企业与咱们产业链“缺口”匹配，也要求咱们园区承载能力与企业需求匹配，更要求咱们专业服务能跟得上企业发展。

写在最后

在竞争白热化的今天，县域园区的突围之道在“小而精、专而深”，在“本地基因”，在需求双向匹配。

当我们把目光从“对标国家级园区”转向“深耕本地基因”，从“拼政策力度” 转向“拼产业温度”，那些曾经的“劣势”，终将转化为不可替代的“差异化优势”。